【老屋翻修】MARK帶您看門道---老屋翻修篇(一)

『危樓』? 買屋後想翻修卻發現有鋼筋外露的情形，會不會索討無門，成為冤大頭 ?

重要 ! 買到瑕疵中古屋該如何自救

ü 拍照或錄影存證，尋求專業結構技師位鑑定。

ü 寄發存證信函通知賣方進行協調。

ü 撥1950向各地消保單位申訴。

ü 申訴未果，逕行委託專業律師提告求償。

交易與協調過程中隨時要留下紀錄

夫妻兩人花了半輩子買一間約30年的房子 , 當初只是覺得房子的外表有點斑駁，天花板可能修要做些整修，也請了做室內設計師的朋友來規劃老屋翻修。哪知當師傅敲開剝落的天花板後，一大片的鋼筋外露讓夫妻倆當場腦筋一片空白，心想 : 難道被騙了 ?

室內設計師馬上提點兩人，趕緊翻閱買賣的合約書上賣方及仲介有沒有載明絕無鋼筋外露或是海砂屋的現象，若已經載明於條文之上，那賣屋子的原屋主跟仲介方可能會有法律及賠償方面的責任。而誇張的是，整間大樓裡面的住戶幾乎都有這個問題，夫妻倆想，看來這房子真的不能買了，設計師建議我們趕緊拍照存證，先找房仲來問清楚，然後走法律解約程序。

律師建議，若未獲賣方及仲介的妥善回應，應該先發存證信函說明事實，一般民法上的瑕疵擔保請求權原則上是交屋後5年，但要特別注意的是，如果你已經發現了瑕疵，你就必須要趕快以存證信函通知賣方，並主張要行使「瑕疵擔保」的法律效果，可考慮先行聲請法院保全證據，請求法院選派土木技師公會或結構技師公會(或自尋有執照之結構技師)進行結構安全鑑定，釐清是否有修復之可能，再行決定請求為 :

1. 解約

2. 價金損害賠償。

專家提醒 :

民法第356條也規定了買受人發現瑕疵之後的「通知義務」，如果買方發現瑕疵之後，遲遲不通知賣方，很可能就會被視為是接受了滲漏水的狀況，而無法再主張瑕疵擔保的權利喔！即便是中古屋，無論賣方對瑕疵是否知情，對出售的房屋仍負【瑕疵擔保責任】，由於法律認定該全數退屋的理由與程序相當複雜，若在法律認定仍可居住的情況之下，至少要求賣方減少價金，或賠償修繕費用。民法的瑕疵擔保責任是可以特約排除的，只有在出賣人故意不告知買受人瑕疵的狀況，這樣的排除約定才會無效

法條引用 :

民法第356條：買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。

民法第373條 : 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

民法第359條：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

由以上的說明我們可以得知幾件事，在室內裝修時，一定要找有經驗的室內設計師與工班來勘查，並隨時留下紀錄。一發現有上述沒有聲明的瑕疵時，要立即以存證信函通知業主與房仲，若未獲妥善處理，建議找有經驗的律師來替自己討回公道，才不至於吃大虧。

貪便宜的下場，可能就會買到海砂屋

此外，除了鋼筋外露伴隨而來的是常見的海砂屋，根據台北市建築工程管理處的說法，海砂屋即建築房屋時混凝土所用的砂；用的是來自海邊的海砂而非正常所用的河砂。由於海砂中含有氯離子，短期會使牆面滲出白色的痕漬，即俗稱之「壁癌」，長期則會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋的結構體。海砂屋最嚴重時會造成屋體崩壞，有時地震出現的嚴重傾倒，海砂屋的比例是遠高於其他的混凝土建築物，屬於相當危險的建築體。

海砂屋的問題，買方常常對於房屋壁癌或剝落的現象，太過主動認為是因為屋齡的關係而自動忽略，或是買方因為交易的價金特別便宜而簽下了瑕疵免責條款，專家建議您，買中古的房子別只貪圖便宜，多聽、多看、多查證，免得到時喪失了對自己有利的訴訟求償條件，得不償失。